부동산 시장, 봄과 함께 펼쳐질 드라마: 미분양 적체, 건설사 자금난, 금융권 불안 요소까지

 여러분에게 다가올 부동산 시장의 변화에 대해 이야기하고자 합니다. 특히, 미분양 증가, 건설사 자금 압박, 금융권 유동성 위기 등 내재된 불안 요소들이 서울과 전국 집값에 어떤 영향을 미칠지 심층 분석해보겠습니다.

1. 미분양 적체 심각, 악성 미분양 증가세

 올해 1월 10일 기준 전국 미분양 주택은 6만 3천 가구를 돌파하며 심각한 수준에 도달했습니다. 특히, 중고 후 미분양, 즉 악성 미분양은 만 가구를 넘어섰습니다. 이는 서울의 경우 무순위 청약 물량이 해소되는 모습을 보이고 있지만, 지방은 오히려 5% 증가하는 추세를 보이며 심각성을 더합니다.

• 전국 미분양 주택 63,000 가구, 악성 미분양 만 가구 돌파
• 서울은 무순위 청약홈 제도로 일부 해소, 지방은 5% 증가 추세
• 정부 세제 혜택 정책 효과 미미, 악성 미분양 접근 어려움
• 기본형 건축비 상승, 분양가 상한제 적용에도 분양가 치솟을 전망

2. 건설사 자금난 심각, 공사 중단 및 사업 지연 우려

 올해 기본형 건축비는 6개월 만에 다시 상승하며 3% 이상 증가했습니다. 이는 분양가 상승으로 이어져 강남 지역 분상제 아파트의 경우 평당 5천에서 6천 만원 이상의 가격이 예상됩니다.

• 기본형 건축비 6개월 만에 3% 이상 상승, 분양가 상승 압박
• 강남 분양 물량 증가 예상, 분양가 경신 예상
• 건설사 자금 압박 심각, 공사비 증액 요구 및 공사 중단 사례 발생
• 정비 사업 물량 감소 예상, 부실 위험 증가

3. 금융권 불안 요소 증가, 부동산 PF 문제 심각

 금융권의 부동산 PF 문제는 심각한 수준에 도달했습니다. 한국은행 자료에 따르면, 시중은행의 부동산 PF 대출 규모는 2022년 말 기준 30조 원, 증권사는 27조 원, 보험사는 44조 원에 달합니다. 이는 과거 분양 부진으로 인한 수익률 감소 문제를 넘어, 사업 자체를 추진하지 못하는 심각한 상황임을 보여줍니다.

• 부동산 PF 규모 200조원 돌파, 금융권 부실 위험 증가
• 상호금융권 건설업 대출 충당금 적립률 30%로 상향, 수익률 감소
• 시중은행, 증권사, 보험사 부동산 PF 규모 급증
• 건설사 부실로 인한 미적미적 부실 증가, 금융권 부담 가중
• 부동산 시장 침체로 인해 금융권 불안 요소 증가

4. 전세가 하락, 서울 집값 하락 전조

 전국적으로 전세가는 약세를 보이고 있으며, 서울에서도 30평대, 40평대 전세가는 고점 대비 6억 이상, 10억 이상 하락했습니다. 이는 서울 집값 하락의 징후로 볼 수 있습니다.

• 서울 전세가 약세, 30평대 6억, 40평대 10억 이상 하락
• 헬리시티 전세가 40% 이상 하락, 매매가 하락 전조
• 미분양 적체, 건설사 자금난, 금융권 불안 요소 서울 집값 하락 압박

5. 봄과 함께 펼쳐질 드라마틱한 하락세

 미분양 적체, 건설사 자금난, 금융권 유동성 위기 등 내재적인 불안 요소는 서울 집값을 끌어내리는 요인이 될 것입니다. 전세가 하락은 이미 서울 집값 하락의 징후를 보여주고 있습니다.

• 내재적인 불안 요소 서울 집값 하락 가속화 예상
• 전국 집값 하락세 드라마틱하게 나타날 가능성 높음
• 대장 단지 움직임 주목

결론

 지표만으로는 모든 것을 알 수 없습니다. 현장에서 일어나고 있는 변화를 주시해야 합니다. 서울 대장 단지들의 움직임을 주시하며, 드라마틱하게 펼쳐질 봄의 부동산 시장에 대비해야 합니다.

• 부동산 시장 지표, 현장 상황과 일치
• 봄과 함께 집값 하락세 본격화 예상
• 투자자 신중한 판단 필요

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